Investimento Imobiliário

Por que preciso de uma conta bancária espanhola?

Se você quiser comprar uma propriedade na Espanha, você precisará abrir uma conta bancária espanhola. Você também precisará dele para pagar contas de serviços públicos e impostos.

Existem dois tipos de contas em Espanha: contas de residente e contas de não residente.

Um residente espanhol é uma pessoa (espanhola ou estrangeira) que preenche os seguintes requisitos:

1. Reside na Espanha por mais de 183 dias em um ano civil;
2. Tem um centro  de interesses econômicos na Espanha (negócios, imóveis);
3. No caso de o seu cônjuge e filhos menores a cargo residirem em Espanha.

O principal critério para classificar uma pessoa como residente de um determinado país é o primeiro – residência efetiva no país por mais de 183 dias por ano, mas os parágrafos 2 e 3 também são essenciais.

Essas regras são universais. As leis de outros países, incluindo a sua, preveem requisitos semelhantes para reconhecer uma pessoa como residente fiscal de seu país.

Assim, se você é um residente permanente da Espanha, então você abre  uma conta bancária em igualdade de condições com os cidadãos espanhóis, como residente.

Se você não planeja viver na Espanha por mais de 183 dias por ano, então você precisa abrir uma conta de não residente, o que é absolutamente possível e geralmente não causa problemas se você preparar todos os documentos necessários. A maneira mais fácil é abrir uma conta em um grande banco espanhol BBVA, se necessário, nossa equipe irá ajudá-lo com esta questão.

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Como abrir uma conta bancária?

Existem vários bancos em Espanha que abrem contas para não residentes. São bancos: BBVA, Caixa, Santander, Bankinter  e alguns outros.

Cada um deles tem seus próprios requisitos para o pacote de documentos, no entanto, tudo o que o banco quer saber sobre você se resume a três perguntas:

• De onde você tira seu dinheiro? É importante que o banco entenda que você ganhou ou adquiriu seu dinheiro honestamente e, muito importante, pagou impostos sobre ele. Portanto, ele pedirá que você mostre de onde tirou  o dinheiro que vai transferir para o banco espanhol. Como prova, um certificado de 2 declarações de imposto de renda pessoal (declaração de imposto de renda do seu país), declarações de impostos, um acordo de doação, um certificado de  herança são adequados.
• O que você está fazendo no momento? Você trabalha, faz negócios, está aposentado, ou mesmo não faz nada e não planeja fazer nada na Espanha (e, portanto, por exemplo, você solicita uma autorização de residência sem o direito de trabalhar). Para fazer isso, você pode fornecer um certificado de emprego, um certificado de OGRNIP para empreendedores individuais, etc.
• Por que você quer abrir uma conta bancária na Espanha? É importante que o banco entenda por que um estrangeiro precisou abrir uma conta bancária na Espanha. Portanto, a compra de imóveis  é apenas essa justificativa, e o contrato de reserva imobiliária assinado por você confirma a necessidade de  abrir uma conta.

Um dos bancos mais leais aos cidadãos da CEI é o BBVA.

Para abrir uma conta no banco BBVA, necessitará:

• Contrato de Reserva Imobiliária. Trata-se de um documento que tem o valor de um contrato preliminar, que é celebrado entre a incorporadora (vendedor) e o comprador, indicando os principais termos da transação. No momento da assinatura do contrato de reserva, o comprador paga ao vendedor uma pequena quantia em dinheiro (geralmente 5-10 mil euros) para confirmar a intenção de comprar o imóvel.
• Certidão de emprego indicando o cargo ocupado, tempo de serviço, salário.
• 2-Certificados NDFL dos dois anos anteriores.
• Os empreendedores individuais fornecem um Certificado de Registro de Empreendedor Individual (OGRNIP) e uma declaração de imposto de renda dos dois anos anteriores.
• Passaporte 

Em outros bancos, você pode ser obrigado a:

• Um certificado de que você não é residente da Espanha. Este documento pode ser obtido na delegacia de polícia espanhola ou no escritório de estrangeiros, ou em seu país de origem no Consulado Espanhol. O tempo de produção é de cerca de 10 dias.
• O NIE  é o número de registro de um estrangeiro que pode ser obtido no Consulado da Espanha em seu país de origem.

Todos os documentos devem ser traduzidos para o espanhol por um tradutor juramentado. Você pode encontrar esse serviço no Consulado da Espanha em seu país, e nosso gerente também pode ajudá-lo com os contatos  de um tradutor juramentado na Espanha.

Como evitar ser declarado residente da Espanha se você não quiser

Importante. Esta informação só é relevante para aqueles que realmente precisam de manter a sua residência fiscal se fornecer uma taxa de imposto mais baixa do que em Espanha. Se isso não for importante para você, você pode pular esta seção com segurança.

• Cumprir a regra de permanecer na Espanha por menos de 183 dias. Ao mesmo tempo, é a estadia real que importa, não a planejada. Por exemplo: se você decidir partir da Espanha no 183º dia, e seu voo estiver atrasado, e você realmente passou 184 dias na Espanha, isso não é mais bom no seu caso. Para controlar o número de dias passados em Espanha, existem aplicações convenientes no telefone, por exemplo, a aplicação Schengen gratuita
• Uma vez que ninguém carimba o seu passaporte quando atravessa fronteiras dentro da Europa, será útil no seu caso visitar uma esquadra de polícia noutro país e pedir um carimbo de entrada e saída deste país europeu. Assim, poderá confirmar às autoridades espanholas que esteve ausente de Espanha durante estes dias.
• No início de cada novo ano, tire um certificado confirmando que você é um residente fiscal em seu país da repartição fiscal do seu país.

Como escolher uma boa opção imobiliária para investimento?

Formule seu objetivo.  Você deseja obter uma autorização de residência de investidor e manter sua residência fiscal; transferir crianças para um clima quente e ganhar dinheiro no negócio de aluguel; assegurar o direito de trabalhar na União Europeia para as crianças adultas;  Você quer que os profissionais cuidem de sua propriedade na Espanha e transfira renda para você todos os meses, ou você só quer "enterrar um balde de ouro" na União Europeia... Portanto, comece com o seu objetivo.

Decida sobre o local. Faça uma viagem pelo país, experimente cada cidade ou vila como turista. Você vai se sentir confortável aqui? Este é  o lugar que você gostaria de visitar? Coloque-se no lugar de um convidado, seu inquilino ou um futuro comprador.  E não se esqueça que a vida não é só sobre dinheiro, é também  sobre a qualidade  de vida da sua família. Os objetivos podem mudar com o tempo, e você pode querer usar sua casa de investimento para suas férias.

Não se apresse em fazer uma escolha. Sim, bons objetos estão "saindo", mas alguns objetos serão substituídos por outros. Você não encontrará opções de investimento realmente interessantes em bancos de dados públicos. O que está disponível para todos geralmente é menos econômico. Dê-nos uma tarefa e vamos procurar o que você precisa.

Considerar. Calcule impostos, contas de serviços públicos, custos de transação,  renda de aluguel, inflação, flutuações cambiais.

Comparar. Compare o clima, a temperatura do mar,  o tráfego nas estradas, o contingente de moradores, o nível de segurança, a classificação das escolas na área, a distância para o aeroporto, infraestrutura e entretenimento na cidade. Compare a vivacidade da cidade  e a presença de turistas  no verão e no inverno.

Consulte um advogado e um contador.  A primeira coisa a fazer em um país estrangeiro é se familiarizar com um advogado e um consultor tributário. Uma recomendação tão simples permitirá que você encontre a solução certa para a implementação de seus objetivos, economize dinheiro e nervos. A consulta oportuna custa uma quantia completamente razoável de dinheiro, mas permite que você evite ações erradas. Faça todas as suas perguntas. Os especialistas darão respostas detalhadas para aquelas perguntas que você pode não ter feito a si mesmo imediatamente. Se você precisa do conselho e contatos de um advogado e consultor tributário que fala a sua língua, recomendamos que você especialistas que têm vindo a aconselhar-nos e aos nossos clientes por muitos anos.

Tome uma decisão com base em sua experiência. Um agente é o seu representante no terreno, a milhares de quilómetros de distância de si. Por isso, é importante escolher uma pessoa ou empresa em quem você vai confiar, que não só vai te mostrar imóveis e atrativos, mas  também  te ajudar a construir uma estratégia pessoal dependendo da sua tarefa.  Ao mesmo tempo, se você decidiu investir em imóveis no exterior, significa que você já tem sua própria experiência acumulada e intuição de negócios.

Prédio novo ou revenda?

O imóvel secundário é indicado para quem quer começar a alugá-lo rapidamente e ganhar dinheiro quase imediatamente após a compra. O rápido lançamento da facilidade é uma vantagem indiscutível da habitação de investimento.  No entanto, essas moradias aumentam menos de valor e a oportunidade de ganhar dinheiro é quase exclusivamente no aluguel. Ao mesmo tempo, o imóvel secundário está em uma boa localização e não cai de preço ao longo dos anos, o que também é uma vantagem.

A vantagem de um novo edifício é que, quando a construção estiver concluída, o preço do imóvel aumentará em 10-20%, apesar do fato de que você investe  apenas  25-40% de seus próprios fundos em parcelas na fase de construção. Moradias novas sempre atraem a atenção dos turistas, levando em conta tecnologias modernas e padrões construtivos, por isso é mais fácil de alugar. Dito isso, com o tempo, você pode ganhar dinheiro tanto com o aumento do valor quanto com o aluguel.

A propósito, deve-se notar que na Espanha é costume alugar apartamentos renovados. Portanto, quando você recebe as chaves, tudo o que você precisa fazer é pedir móveis e pendurar cortinas. Vamos fornecer-lhe uma preparação completa do imóvel para alugar, incluindo, se necessário, os serviços de um designer.

Porque é rentável investir num novo edifício em Espanha?

Pergunte a qualquer incorporadora na CEI sobre o procedimento para pagar imóveis. As respostas não o surpreenderão com variedade: "Pague 100% do custo e espere três anos para que a construção seja concluída". Se você planeja pedir empréstimo, você pagará uma hipoteca por todos esses três anos enquanto a construção estiver em andamento.

Em Espanha, a situação  é completamente diferente, e vale a pena aproveitá-la. De acordo com a lei, a incorporadora está proibida de aceitar pagamento de 100% até a conclusão da construção e comissionamento da casa. Portanto, na fase de construção, o comprador paga de 25 a 40% do custo do imóvel. Via de regra, esse valor é pago em parcelas  sem juros por até 6 meses. E somente depois que o objeto é construído, colocado em operação, todos os documentos são elaborados e a incorporadora conclui os reparos no apartamento,  o comprador deve pagar o restante do valor. Neste ponto, o comprador decide se vai pagar com seus próprios fundos ou com uma hipoteca. Você começará a fazer pagamentos de hipoteca somente a partir da data da transação.

No dia da transação, o comprador faz o pagamento final para a incorporadora, recebe as chaves e pode se mudar imediatamente para sua nova casa.

Assim:

1. O investidor investe apenas 25-40% na fase de construção, não 100%.
2. Não há nenhuma situação em que a casa ainda esteja em construção, e o comprador já esteja pagando a hipoteca.
3. Você ganha um apartamento completamente pronto para morar com reforma, móveis de cozinha e eletrodomésticos, além de todo o encanamento
4. Você mora em sua casa ou apartamento desde o primeiro dia do pagamento final.