Inversión Inmobiliaria

¿Por qué necesito una cuenta bancaria española?

Si desea comprar una propiedad en España, deberá abrir una cuenta bancaria española. También lo necesitará para pagar facturas de servicios públicos e impuestos.

Existen dos tipos de cuentas en España: cuentas de residentes y cuentas de no residentes.

Un residente español es una persona (española o extranjera) que cumple los siguientes requisitos:

1. Reside en España durante más de 183 días en un año natural;
2. Tiene un centro  de intereses económicos en España (negocios, bienes raíces);
3. En el caso de que su cónyuge e hijos menores a cargo residan en España.

El criterio principal para clasificar a una persona como residente de un país determinado es el primero: la residencia efectiva en el país durante más de 183 días al año, pero los párrafos 2 y 3 también son esenciales.

Estas reglas son universales. Las leyes de otros países, incluida la suya, establecen requisitos similares para reconocer a una persona como residente fiscal de su país.

Por lo tanto, si eres residente permanente de España, entonces abres  una cuenta bancaria en igualdad de condiciones con los ciudadanos españoles, como residente.

Si no planeas vivir en España durante más de 183 días al año, entonces necesitas abrir una cuenta de no residente, lo cual es absolutamente posible y generalmente no causa ningún problema si preparas todos los documentos necesarios. La forma más fácil es abrir una cuenta en un gran banco español BBVA, si es necesario, nuestro personal te ayudará con este tema.

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¿Cómo abro una cuenta bancaria?

Hay varios bancos en España que abren cuentas para no residentes. Se trata de bancos: BBVA, Caixa, Santander, Bankinter  y algunos otros.

Cada uno de ellos tiene sus propios requisitos para el paquete de documentos, sin embargo, todo lo que el banco quiere saber sobre ti se reduce a tres preguntas:

• ¿De dónde sacas tu dinero? Es importante que el banco entienda que has ganado o adquirido tu dinero de forma honesta y, muy importante, que has pagado impuestos por él. Por lo tanto, te pedirá que muestres de dónde sacaste  el dinero que vas a transferir al banco español. Como prueba, es adecuado un certificado de 2 declaraciones de impuestos sobre la renta de las personas físicas (declaración de impuestos sobre la renta de su país), declaraciones de impuestos, un acuerdo de donación, un certificado de  herencia.
• ¿Qué estás haciendo en este momento? Trabajas, haces negocios, estás jubilado, o incluso no haces nada y no planeas hacer nada en España (y por lo tanto, por ejemplo, solicitas un permiso de residencia sin derecho a trabajar). Para ello, puedes aportar un certificado de empleo, un certificado de OGRNIP para empresarios individuales, etc.
• ¿Por qué quieres abrir una cuenta bancaria en España? Es importante que el banco entienda por qué un extranjero necesitaba abrir una cuenta bancaria en España. Por lo tanto, la compra de bienes raíces  es solo una justificación, y el acuerdo de reserva de bienes raíces firmado por usted confirma la necesidad de  abrir una cuenta.

Uno de los bancos más fieles a los ciudadanos de la CEI es BBVA.

Para abrir una cuenta en el banco BBVA, necesitarás:

• Contrato de Reserva Inmobiliaria. Se trata de un documento que tiene el valor de un contrato preliminar, que se celebra entre el promotor (vendedor) y el comprador, en el que se indican los principales términos de la transacción. En el momento de firmar el contrato de reserva, el comprador paga al vendedor una pequeña cantidad de dinero (normalmente 5-10 mil euros) para confirmar la intención de comprar el inmueble.
• Certificado de empleo en el que conste el puesto desempeñado, antigüedad en el servicio, salario.
• 2-Certificados NDFL de los dos años anteriores.
• Los empresarios individuales proporcionan un Certificado de Registro de Empresario Individual (OGRNIP) y una declaración de impuestos de los dos años anteriores.
• Pasaporte 

En otros bancos, es posible que se le solicite:

• Un certificado de no ser residente en España. Este documento se puede obtener en la comisaría de policía española o en la oficina de extranjería, o en su país de origen en el Consulado español. El tiempo de producción es de unos 10 días.
• El NIE  es un número de registro de extranjero que se puede obtener en el Consulado de España en su país de origen.

Todos los documentos deben ser traducidos al español por un traductor jurado. Puedes encontrar un servicio de este tipo en el Consulado de España en tu país, y nuestro gestor también puede ayudarte con los contactos  de un traductor jurado en España.

Cómo evitar ser declarado residente en España si no quieres

Importantemente. Esta información solo es relevante para aquellos que realmente necesitan mantener su residencia fiscal si proporciona un tipo impositivo más bajo que en España. Si esto no es importante para usted, puede omitir esta sección con seguridad.

• Cumplir con la norma de permanencia en España inferior a 183 días. Al mismo tiempo, lo que importa es la estancia real, no la planificada. Por ejemplo: si decides salir de España el día 183, y tu vuelo se retrasa, y en realidad pasaste 184 días en España, esto ya no es bueno en tu caso. Para controlar el número de días que se pasa en España, existen aplicaciones cómodas en el teléfono, por ejemplo, la aplicación gratuita Schengen
• Dado que nadie sella su pasaporte al cruzar las fronteras dentro de Europa, será útil en su caso visitar usted mismo una comisaría de policía en otro país y solicitar un sello de entrada y salida de este país europeo. En consecuencia, podrá confirmar a las autoridades españolas que estuvo ausente de España durante estos días.
• Al comienzo de cada nuevo año, lleve un certificado que confirme que es residente fiscal en su país de la oficina de impuestos de su país.

¿Cómo elegir una buena opción inmobiliaria para invertir?

Formule su objetivo.  Desea obtener un permiso de residencia de inversionista y mantener su residencia fiscal; trasladar a los niños a un clima cálido y ganar dinero con el negocio de alquiler; garantizar el derecho al trabajo en la Unión Europea de los hijos mayores de edad;  ¿Quieres que los profesionales cuiden de tu propiedad en España y te transfieran ingresos cada mes, o simplemente quieres "enterrar un cubo de oro" en la Unión Europea... Diferentes propiedades son adecuadas para cada propósito. Así que empieza con tu objetivo.

Decide la ubicación. Ve de viaje por el país, pruébate cada ciudad o pueblo como turista. ¿Te sentirás cómodo aquí? ¿Es este  el lugar que te gustaría visitar? Ponte en la piel de un invitado, de tu inquilino o de un futuro comprador.  Y no olvides que la vida no se trata solo de dinero, también  se trata de la calidad  de vida de tu familia. Los objetivos pueden cambiar con el tiempo, y es posible que desee utilizar su casa de inversión para sus vacaciones.

No te apresures a tomar una decisión. Sí, los objetos buenos se "van", pero algunos objetos serán reemplazados por otros. No encontrarás opciones de inversión realmente interesantes en las bases de datos públicas. Lo que está disponible para todos suele ser menos rentable. Danos una tarea y buscaremos lo que necesitas.

Considerar. Calcule impuestos, facturas de servicios públicos, costos de transacción, ingresos por alquiler,  inflación, fluctuaciones monetarias.

Comparar. Compara el clima, la temperatura del mar,  el tráfico en las carreteras, el contingente de residentes, el nivel de seguridad, la calificación de las escuelas de la zona, la distancia al aeropuerto, la infraestructura y el entretenimiento de la ciudad. Compara la vivacidad de la ciudad  y la presencia de turistas  tanto en verano como en invierno.

Consulte a un abogado y a un contador.  Lo primero que hay que hacer en un país extranjero es familiarizarse con un abogado y un asesor fiscal. Una recomendación tan simple le permitirá encontrar la solución adecuada para la implementación de sus objetivos, ahorrar dinero y nervios. La consulta oportuna cuesta una cantidad de dinero completamente razonable, pero le permite evitar acciones incorrectas. Haz todas tus preguntas. Los especialistas le darán respuestas detalladas a esas preguntas que quizás no se haya hecho de inmediato. Si necesitas el asesoramiento y los contactos de un abogado y asesor fiscal que hable tu idioma, te recomendaremos especialistas que llevan muchos años asesorándonos a nosotros y a nuestros clientes.

Toma una decisión basada en tu experiencia. Un agente es su representante en el terreno, a miles de kilómetros de distancia de usted. Por lo tanto, es importante elegir una persona o empresa en la que confíes, que no solo te muestre bienes raíces y atracciones, sino  que también  te ayude a construir una estrategia personal dependiendo de tu tarea.  Al mismo tiempo, si ha decidido invertir en bienes raíces en el extranjero, significa que ya tiene su propia experiencia acumulada e intuición comercial.

¿Obra nueva o reventa?

La propiedad secundaria es adecuada para aquellos que desean comenzar a alquilarla rápidamente y ganar dinero casi inmediatamente después de la compra. La rápida puesta en marcha de la instalación es una ventaja indudable de la vivienda de inversión.  Sin embargo, estas viviendas aumentan menos de valor y la oportunidad de ganar dinero se basa casi exclusivamente en el alquiler. Al mismo tiempo, la propiedad secundaria está en una buena ubicación y no baja de precio con el paso de los años, lo que también es una ventaja.

La ventaja de un edificio nuevo es que cuando se complete la construcción, el precio de la propiedad aumentará entre un 10 y un 20%, a pesar de que solo  invierta  entre el 25 y el 40% de sus fondos propios en cuotas en la etapa de construcción. Las viviendas nuevas siempre atraen la atención de los turistas, teniendo en cuenta las tecnologías modernas y los estándares de construcción, por lo que es más fácil alquilar. Dicho esto, con el tiempo, puede ganar dinero tanto con el aumento de valor como con el alquiler.

Por cierto, hay que tener en cuenta que en España se acostumbra a alquilar pisos reformados. Por lo tanto, cuando recibas las llaves, todo lo que tienes que hacer es pedir muebles y colgar cortinas. Le proporcionaremos una preparación completa de la propiedad en alquiler, incluyendo, si es necesario, los servicios de un diseñador.

¿Por qué es rentable invertir en un edificio nuevo en España?

Pregúntele a cualquier promotor de la CEI sobre el procedimiento para pagar los bienes inmuebles. Las respuestas no te sorprenderán por su variedad: "Paga el 100% del costo y espera tres años para que se complete la construcción". Si planea pedir un préstamo, pagará una hipoteca durante estos tres años mientras la construcción está en marcha.

En España, la situación  es completamente diferente, y vale la pena aprovecharlo. De acuerdo con la ley, el promotor tiene prohibido aceptar el pago del 100% hasta la finalización de la construcción y la puesta en marcha de la vivienda. Por lo tanto, en la etapa de construcción, el comprador paga entre el 25 y el 40% del costo de la propiedad. Por regla general, esta cantidad se paga en cuotas  sin intereses durante un máximo de 6 meses. Y solo después de que el objeto esté construido, puesto en funcionamiento, se redacten todos los documentos y el desarrollador complete las reparaciones en el apartamento,  el comprador debe pagar el resto del monto. En este punto, el comprador decide si pagará con sus propios fondos o con una hipoteca. Comenzará a realizar los pagos de la hipoteca solo a partir de la fecha de la transacción.

El día de la transacción, el comprador realiza el pago final al promotor, recibe las llaves y puede mudarse inmediatamente a su nuevo hogar.

Por lo tanto:

1. El inversor invierte solo entre el 25 y el 40% en la fase de construcción, no el 100%.
2. No hay ninguna situación en la que la casa aún está en construcción y el comprador ya está pagando la hipoteca.
3. Obtienes un apartamento completamente listo para entrar a vivir con renovación, muebles de cocina y electrodomésticos, así como toda la plomería
4. Vives en tu casa o apartamento desde el primer día del pago final.