Immobilien-Investitionen

Warum brauche ich ein spanisches Bankkonto?

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen möchten, müssen Sie ein spanisches Bankkonto eröffnen. Sie benötigen es auch, um Stromrechnungen und Steuern zu bezahlen.

In Spanien gibt es zwei Arten von Konten: Konten von Gebietsansässigen und Konten von Nichtansässigen.

Ein spanischer Einwohner ist eine Person (Spanier oder Ausländer), die die folgenden Voraussetzungen erfüllt:

1. sich mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien aufhält;
2. Hat ein Zentrum  wirtschaftlicher Interessen in Spanien (Geschäft, Immobilien);
3. Für den Fall, dass der Ehepartner und die minderjährigen unterhaltsberechtigten Kinder in Spanien wohnen.

Das Hauptkriterium für die Einstufung einer Person als Einwohner eines bestimmten Landes ist das erste – der tatsächliche Aufenthalt im Land für mehr als 183 Tage im Jahr, aber auch die Absätze 2 und 3 sind von wesentlicher Bedeutung.

Diese Regeln sind universell. Die Gesetze anderer Länder, einschließlich Ihres, sehen ähnliche Anforderungen für die Anerkennung einer Person als steuerlich ansässig in ihrem Land vor.

Wenn Sie also einen ständigen Wohnsitz in Spanien haben, eröffnen  Sie als Einwohner ein Bankkonto auf gleicher Basis wie spanische Staatsbürger.

Wenn Sie nicht vorhaben, länger als 183 Tage im Jahr in Spanien zu leben, müssen Sie ein Konto für Nichtansässige eröffnen, was absolut möglich ist und in der Regel keine Probleme bereitet, wenn Sie alle erforderlichen Dokumente vorbereiten. Am einfachsten ist es, ein Konto bei einer großen spanischen Bank BBVA zu eröffnen, bei Bedarf helfen Ihnen unsere Mitarbeiter bei diesem Problem.

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Wie eröffne ich ein Bankkonto?

Es gibt mehrere Banken in Spanien, die Konten für Nichtansässige eröffnen. Dies sind Banken: BBVA, Caixa, Santander, Bankinter  und einige andere.

Jeder von ihnen hat seine eigenen Anforderungen an das Dokumentenpaket, aber alles, was die Bank über Sie wissen möchte, läuft auf drei Fragen hinaus:

• Woher bekommst du dein Geld? Es ist wichtig, dass die Bank versteht, dass Sie Ihr Geld ehrlich verdient oder erworben haben und, was sehr wichtig ist, Steuern darauf gezahlt haben. Daher wird er Sie bitten, zu zeigen, woher Sie  das Geld haben, das Sie an die spanische Bank überweisen werden. Als Nachweis eignen sich eine Bescheinigung über 2 persönliche Einkommensteuererklärungen (Einkommensteuererklärung Ihres Landes), Steuererklärungen, ein Schenkungsvertrag, ein Erbschein .
• Was machst du gerade? Sie arbeiten, machen Geschäfte, sind im Ruhestand oder tun gar nichts und haben nicht vor, in Spanien etwas zu tun (und deshalb beantragen Sie z.B. eine Aufenthaltserlaubnis ohne Arbeitsrecht). Zu diesem Zweck können Sie eine Arbeitsbescheinigung, eine OGRNIP-Bescheinigung für Einzelunternehmer usw. vorlegen.
• Warum möchten Sie ein Bankkonto in Spanien eröffnen? Für die Bank ist es wichtig zu verstehen, warum ein Ausländer ein Bankkonto in Spanien eröffnen muss. Daher ist der Kauf von  Immobilien  genau eine solche Rechtfertigung, und die von Ihnen unterzeichnete Immobilienrückstellungsvereinbarung bestätigt die Notwendigkeit, ein Konto zu eröffnen.

Eine der loyalsten Banken gegenüber den Bürgern der GUS ist die BBVA.

Um ein Konto bei der BBVA Bank zu eröffnen, benötigen Sie:

• Immobilien-Reserve-Vertrag. Dabei handelt es sich um ein Dokument, das den Wert eines Vorvertrags hat, der zwischen dem Bauträger (Verkäufer) und dem Käufer geschlossen wird und die Hauptbedingungen der Transaktion angibt. Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mindestvertrags zahlt der Käufer dem Verkäufer einen kleinen Geldbetrag (in der Regel 5-10 Tausend Euro), um die Absicht zu bestätigen, die Immobilie zu kaufen.
• Arbeitszeugnis mit Angabe der ausgeübten Position, der Dauer der Betriebszugehörigkeit und des Gehalts.
• 2-NDFL-Zertifikate für die letzten zwei Jahre.
• Einzelunternehmer legen eine Registrierungsbescheinigung für Einzelunternehmer (OGRNIP) und eine Steuererklärung für die letzten zwei Jahre vor.
• Pass 

Bei anderen Banken müssen Sie möglicherweise Folgendes tun:

• Eine Bescheinigung, dass Sie nicht in Spanien ansässig sind. Dieses Dokument erhalten Sie bei der spanischen Polizeidienststelle oder der Ausländerbehörde oder in Ihrem Heimatland beim spanischen Konsulat. Die Produktionszeit beträgt ca. 10 Tage.
• Die NIE  ist eine Ausländerregistrierungsnummer, die Sie beim spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland erhalten können.

Alle Dokumente müssen von einem vereidigten Übersetzer ins Spanische übersetzt werden. Einen solchen Service finden Sie beim spanischen Konsulat in Ihrem Land, und unser Manager kann Ihnen auch bei der Suche  nach einem vereidigten Übersetzer in Spanien behilflich sein.

Wie Sie vermeiden können, als Einwohner Spaniens deklariert zu werden, wenn Sie dies nicht möchten

Wichtig. Diese Informationen sind nur dann für diejenigen relevant, die ihren steuerlichen Wohnsitz wirklich beibehalten müssen, wenn sie einen niedrigeren Steuersatz als in Spanien bieten. Falls dies für Sie nicht wichtig ist, können Sie diesen Abschnitt bedenkenlos überspringen.

• Halten Sie sich an die Regel, sich weniger als 183 Tage in Spanien aufzuhalten. Dabei kommt es auf den tatsächlichen Aufenthalt an, nicht auf den geplanten. Zum Beispiel: Wenn Sie sich entscheiden, am 183. Tag aus Spanien abzufliegen, und Ihr Flug Verspätung hat und Sie tatsächlich 184 Tage in Spanien verbracht haben, ist dies in Ihrem Fall nicht mehr gut. Um die Anzahl der in Spanien verbrachten Tage zu kontrollieren, gibt es praktische Anwendungen auf dem Telefon, zum Beispiel die kostenlose Schengen-App
• Da niemand Ihren Reisepass beim Grenzübertritt innerhalb Europas stempelt, ist es in Ihrem Fall sinnvoll, selbst eine Polizeidienststelle in einem anderen Land aufzusuchen und einen Stempel für die Ein- und Ausreise aus diesem europäischen Land zu beantragen. Dementsprechend können Sie den spanischen Behörden bestätigen, dass Sie an diesen Tagen nicht in Spanien waren.
• Lassen Sie sich zu Beginn eines jeden neuen Jahres vom Finanzamt Ihres Landes bestätigen, dass Sie in Ihrem Land steuerlich ansässig sind.

Wie wählt man eine gute Immobilienoption für Investitionen aus?

Formulieren Sie Ihr Ziel.  Sie möchten eine Aufenthaltserlaubnis für einen Investor erhalten und Ihren steuerlichen Wohnsitz behalten. Kinder in ein warmes Klima bringen und mit dem Vermietungsgeschäft Geld verdienen; das Recht volljähriger Kinder, in der Europäischen Union zu arbeiten, zu gewährleisten;  Möchten Sie, dass sich Fachleute um Ihre Immobilie in Spanien kümmern und Ihnen jeden Monat Einnahmen überweisen, oder möchten Sie einfach nur "einen goldenen Eimer in der Europäischen Union vergraben"? Für jeden Zweck sind verschiedene Immobilien geeignet. Beginnen Sie also mit Ihrem Ziel.

Entscheiden Sie sich für den Standort. Machen Sie eine Reise durch das Land, probieren Sie jede Stadt oder jedes Dorf als Tourist aus. Werden Sie sich hier wohlfühlen? Ist dies  der Ort, den Sie besuchen möchten? Versetzen Sie sich in die Lage eines Gastes, Ihres Mieters oder eines zukünftigen Käufers.  Und vergessen Sie nicht, dass es im Leben nicht nur um Geld geht, sondern auch  um die Lebensqualität  Ihrer Familie. Die Ziele können sich im Laufe der Zeit ändern, und vielleicht möchten Sie Ihr Anlagehaus selbst für Ihren Urlaub nutzen.

Beeilen Sie sich nicht, eine Wahl zu treffen. Ja, gute Objekte "gehen", aber einige Objekte werden durch andere ersetzt. Wirklich interessante Anlagemöglichkeiten werden Sie in öffentlichen Datenbanken nicht finden. Was allen zur Verfügung steht, ist in der Regel weniger kostengünstig. Geben Sie uns eine Aufgabe und wir suchen nach dem, was Sie brauchen.

Erwägen. Berechnen Sie Steuern, Stromrechnungen, Transaktionskosten,  Mieteinnahmen, Inflation und Währungsschwankungen.

Vergleichen. Vergleichen Sie das Wetter, die Meerestemperatur,  den Verkehr auf den Straßen, das Kontingent an Einwohnern, das Sicherheitsniveau, die Bewertung der Schulen in der Umgebung, die Entfernung zum Flughafen, die Infrastruktur und die Unterhaltung in der Stadt. Vergleichen  Sie die Lebendigkeit der Stadt  und die Anwesenheit von Touristen sowohl im Sommer als auch im Winter.

Konsultieren Sie einen Anwalt und einen Buchhalter.  Das erste, was Sie in einem fremden Land tun müssen, ist, sich mit einem Rechtsanwalt und einem Steuerberater vertraut zu machen. Eine solche einfache Empfehlung ermöglicht es Ihnen, die richtige Lösung für die Umsetzung Ihrer Ziele zu finden, Geld und Nerven zu sparen. Eine rechtzeitige Beratung kostet einen völlig angemessenen Geldbetrag, ermöglicht es Ihnen aber, falsche Handlungen zu vermeiden. Stellen Sie alle Ihre Fragen. Spezialisten geben detaillierte Antworten auf die Fragen, die Sie sich vielleicht nicht sofort gestellt haben. Wenn Sie den Rat und die Kontakte eines Rechtsanwalts und Steuerberaters benötigen, der Ihre Sprache spricht, empfehlen wir Ihnen Spezialisten, die uns und unsere Mandanten seit vielen Jahren beraten.

Treffen Sie eine Entscheidung auf der Grundlage Ihrer Erfahrung. Ein Agent ist Ihr Vertreter vor Ort, Tausende von Kilometern von Ihnen entfernt. Daher ist es wichtig, eine Person oder ein Unternehmen zu wählen, dem Sie vertrauen können, der Ihnen nicht nur Immobilien und Sehenswürdigkeiten zeigt, sondern  Ihnen auch  hilft, je nach Aufgabe eine persönliche Strategie zu entwickeln.  Wenn Sie sich entschieden haben, in Immobilien im Ausland zu investieren, bedeutet dies gleichzeitig, dass Sie bereits über Ihre eigene gesammelte Erfahrung und Geschäftsintuition verfügen.

Neubau oder Wiederverkauf?

Die Zweitimmobilie eignet sich für diejenigen, die schnell mit der Vermietung beginnen und fast sofort nach dem Kauf Geld verdienen möchten. Die schnelle Inbetriebnahme der Anlage ist ein unbestrittener Vorteil von Investment Housing.  Allerdings gewinnen solche Wohnungen weniger an Wert und die Möglichkeit, Geld zu verdienen, besteht fast ausschließlich in der Miete. Gleichzeitig befindet sich die Zweitimmobilie in einer guten Lage und sinkt über die Jahre nicht im Preis, was ebenfalls ein Vorteil ist.

Der Vorteil eines Neubaus besteht darin, dass der Preis der Immobilie bis zum Abschluss des Baus um 10-20% steigt, obwohl Sie in der Bauphase nur  25-40% Ihrer eigenen Mittel in Raten investieren  . Neue Wohnungen ziehen immer die Aufmerksamkeit der Touristen auf sich, unter Berücksichtigung moderner Technologien und Baustandards, so dass es einfacher ist, sie zu mieten. Im Laufe der Zeit können Sie jedoch sowohl mit der Wertsteigerung als auch mit der Miete Geld verdienen.

Zu beachten ist übrigens, dass es in Spanien üblich ist, renovierte Wohnungen zu vermieten. Wenn Sie also die Schlüssel erhalten, müssen Sie nur noch Möbel bestellen und Vorhänge aufhängen. Wir bieten Ihnen eine komplette Vorbereitung der Immobilie für die Vermietung, einschließlich, falls erforderlich, der Dienste eines Designers.

Warum lohnt es sich, in ein neues Gebäude in Spanien zu investieren?

Erkundigen Sie sich bei jedem Bauträger in der GUS nach dem Verfahren zur Bezahlung von Immobilien. Die Antworten werden Sie nicht überraschen: "Zahlen Sie 100 % der Kosten und warten Sie drei Jahre, bis der Bau abgeschlossen ist." Wenn Sie einen Kredit aufnehmen möchten, zahlen Sie eine Hypothek für alle drei Jahre, während der Bau im Gange ist.

In Spanien ist die Situation  völlig anders, und es lohnt sich, dies zu nutzen. Nach dem Gesetz ist es dem Bauträger untersagt, bis zum Abschluss des Baus und der Inbetriebnahme des Hauses eine 100%ige Zahlung zu akzeptieren. Daher zahlt der Käufer in der Bauphase 25-40% der Kosten der Immobilie. In der Regel wird dieser Betrag in zinslosen Raten  für bis zu 6 Monate ausgezahlt. Und erst nachdem das Objekt gebaut, in Betrieb genommen, alle Dokumente erstellt und der Bauträger die Reparaturen in der Wohnung abgeschlossen hat,  muss der Käufer den Rest des Betrags bezahlen. Zu diesem Zeitpunkt entscheidet der Käufer, ob er mit eigenen Mitteln oder mit einer Hypothek bezahlt. Sie beginnen erst ab dem Datum der Transaktion mit der Zahlung von Hypotheken.

Am Tag der Transaktion leistet der Käufer die Restzahlung an den Bauträger, erhält die Schlüssel und kann sofort in sein neues Zuhause einziehen.

Daraus folgt:

1. Der Investor investiert in der Bauphase nur 25-40%, nicht 100%.
2. Es gibt keine Situation, in der sich das Haus noch im Bau befindet und der Käufer bereits die Hypothek bezahlt.
3. Sie erhalten eine komplett bezugsfertige Wohnung mit Renovierung, Küchenmöbeln und -geräten, sowie allen Sanitäranlagen
4. Sie wohnen ab dem ersten Tag der Restzahlung in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung.