Investice do nemovitostí

Proč potřebuji španělský bankovní účet?

Pokud chcete koupit nemovitost ve Španělsku, musíte si otevřít španělský bankovní účet. Budete jej také potřebovat k placení účtů za energie a daní.

Ve Španělsku existují dva typy účtů: rezidentní účty a účty nerezidentů.

Španělský rezident je osoba (Španěl nebo cizinec), která splňuje následující požadavky:

1. pobývá ve Španělsku déle než 183 dní v kalendářním roce;
2. Má centrum  ekonomických zájmů ve Španělsku (obchod, nemovitosti);
3. V případě, že jeho manžel/manželka a nezletilé nezaopatřené děti mají bydliště ve Španělsku.

Hlavním kritériem pro kvalifikaci osoby jako osoby s trvalým pobytem v určité zemi je první kritérium – skutečný pobyt v zemi po dobu delší než 183 dní v roce, podstatné jsou však i odstavce 2 a 3.

Tato pravidla jsou univerzální. Zákony jiných zemí, včetně té vaší, stanoví podobné požadavky na uznání osoby jako daňového rezidenta dané země.

Pokud tedy máte trvalý pobyt ve Španělsku,  otevřete si bankovní účet na rovnoprávném základě se španělskými občany jako rezident.

Pokud neplánujete žít ve Španělsku déle než 183 dní v roce, musíte si otevřít nerezidentní účet, což je naprosto možné a obvykle nezpůsobuje žádné problémy, pokud si připravíte všechny potřebné dokumenty. Nejjednodušší způsob je otevřít si účet u velké španělské banky BBVA, v případě potřeby vám naši pracovníci s tímto problémem pomohou.

Radit se

Jak si mohu otevřít bankovní účet?

Ve Španělsku existuje několik bank, které otevírají účty pro nerezidenty. Jedná se o banky: BBVA, Caixa, Santander, Bankinter  a některé další.

Každý z nich má své vlastní požadavky na balíček dokumentů, nicméně vše, co o vás banka chce vědět, se skládá ze tří otázek:

• Odkud čerpáte peníze? Je důležité, aby banka pochopila, že jste své peníze vydělali nebo získali poctivě a co je velmi důležité, zaplatili jste z nich daně. Proto vás požádá, abyste ukázali, kde jste  vzali peníze, které se chystáte převést do španělské banky. Jako doklad je vhodné potvrzení o 2 daňových přiznáních k dani z příjmů fyzických osob (přiznání k dani z příjmů vaší země), daňová přiznání, darovací smlouva, potvrzení o  dědictví.
• Co právě děláte? Pracujete, podnikáte, jste v důchodu, nebo dokonce nic neděláte a neplánujete ve Španělsku nic dělat (a proto například žádáte o povolení k pobytu bez práva pracovat). K tomu můžete poskytnout potvrzení o zaměstnání, osvědčení o OGRNIP pro jednotlivé podnikatele atd.
• Proč si chcete otevřít bankovní účet ve Španělsku? Je důležité, aby banka pochopila, proč si cizinec potřeboval otevřít bankovní účet ve Španělsku. Koupě  nemovitosti  je tedy právě takovým zdůvodněním a Vámi podepsaná smlouva o rezervě nemovitosti potvrzuje nutnost založení účtu.

Jednou z nejloajálnějších bank k občanům SNS je BBVA.

K otevření účtu u BBVA bank budete potřebovat:

• Smlouva o rezervě nemovitosti. Jedná se o dokument, který má hodnotu smlouvy o smlouvě budoucí, která je uzavřena mezi developerem (prodávajícím) a kupujícím s uvedením hlavních podmínek transakce. Při podpisu rezervní smlouvy kupující zaplatí prodávajícímu malou částku peněz (obvykle 5-10 tisíc eur) za potvrzení záměru nemovitost koupit.
• Potvrzení o zaměstnání s uvedením zastávané pozice, odpracované doby, platu.
• Certifikáty 2-NDFL za předchozí dva roky.
• Podnikatelé z řad fyzických osob předkládají Osvědčení o registraci podnikající fyzické osoby (OGRNIP) a daňové přiznání za předchozí dva roky.
• Cestovní pas 

V jiných bankách můžete být požádáni, abyste:

• Certifikát, že nejste rezidentem Španělska. Tento doklad lze získat na španělské policejní stanici nebo na cizineckém úřadě nebo ve vaší domovské zemi na španělském konzulátu. Doba výroby je cca 10 dní.
• NIE  je registrační číslo cizince, které lze získat na španělském konzulátu ve vaší domovské zemi.

Všechny dokumenty musí být přeloženy do španělštiny soudním překladatelem. Takovou službu najdete na španělském konzulátu ve vaší zemi a náš manažer vám také může pomoci s kontakty  na soudního překladatele ve Španělsku.

Jak se vyhnout tomu, aby byl prohlášen za rezidenta Španělska, pokud nechcete

Důležitě. Tyto informace jsou relevantní pouze pro ty, kteří si skutečně potřebují zachovat svou daňovou rezidenci, pokud poskytuje nižší daňovou sazbu než ve Španělsku. Pokud to pro vás není důležité, můžete tuto část bezpečně přeskočit.

• Dodržujte pravidlo pobytu ve Španělsku po dobu kratší než 183 dní. Záleží přitom na samotném pobytu, ne na tom plánovaném. Například: pokud se rozhodnete odletět ze Španělska 183. den a váš let je zpožděn a vy jste ve skutečnosti strávili ve Španělsku 184 dní, ve vašem případě to již není dobré. Pro kontrolu počtu dní strávených ve Španělsku jsou v telefonu k dispozici pohodlné aplikace, například bezplatná schengenská aplikace
• Vzhledem k tomu, že při překračování hranic v rámci Evropy vám nikdo neorazítkuje pas, bude ve vašem případě užitečné navštívit policejní stanici v jiné zemi a požádat o razítko vstupu a výstupu z této evropské země. V souladu s tím budete moci španělským orgánům potvrdit, že jste v těchto dnech nebyli ve Španělsku přítomni.
• Na začátku každého nového roku si od finančního úřadu ve vaší zemi vezměte potvrzení potvrzující, že jste daňovým rezidentem ve vaší zemi.

Jak si vybrat dobrou nemovitost pro investici?

Formulujte svůj cíl.  Chcete získat povolení k pobytu investora a zachovat si daňovou rezidenci; přemístit děti do teplého podnebí a vydělat peníze na pronájmu; zajistit právo dospělých dětí pracovat v Evropské unii;  Chcete, aby se o vaši nemovitost ve Španělsku starali profesionálové a každý měsíc vám převáděli příjem, nebo chcete jen "zakopat zlatý kbelík" v Evropské unii... Pro každý účel jsou vhodné různé nemovitosti. Začněte tedy se svým cílem.

Rozhodněte se pro umístění. Vydejte se na výlet po zemi, vyzkoušejte si každé město nebo vesnici jako turista. Budete se zde cítit pohodlně? Je to  místo, které byste chtěli navštívit? Vžijte se do kůže hosta, nájemníka nebo budoucího kupce.  A nezapomeňte, že život není jen o penězích, ale také  o kvalitě  života vaší rodiny. Cíle se mohou v průběhu času měnit a možná budete chtít svůj investiční dům použít pro svou dovolenou sami.

S výběrem nespěchejte. Ano, dobré objekty "odcházejí", ale některé objekty budou nahrazeny jinými. Ve veřejných databázích nenajdete opravdu zajímavé investiční možnosti. To, co je dostupné všem, je obvykle méně nákladově efektivní. Dejte nám úkol a my budeme hledat, co potřebujete.

Uvažovat. Vypočítejte daně, účty za energie, transakční náklady,  příjmy z pronájmu, inflaci, kolísání měny.

Porovnat. Porovnejte počasí, teplotu moře,  provoz na silnicích, kontingent obyvatel, úroveň bezpečnosti, hodnocení škol v oblasti, vzdálenost k letišti, infrastrukturu a zábavu ve městě. Porovnejte živost města  a přítomnost turistů  v létě i v zimě.

Poraďte se s právníkem a účetním.  První věc, kterou musíte v cizí zemi udělat, je seznámit se s právníkem a daňovým poradcem. Takové jednoduché doporučení vám umožní najít správné řešení pro realizaci vašich cílů, ušetřit peníze a nervy. Včasná konzultace stojí zcela přiměřené množství peněz, ale umožňuje vám vyhnout se nesprávným akcím. Zeptejte se na všechny otázky. Specialisté vám poskytnou podrobné odpovědi na otázky, které jste si možná hned nepoložili. Pokud potřebujete poradit a kontaktovat právníka a daňového poradce, který hovoří vaším jazykem, doporučíme vám specialisty, kteří nám a našim klientům radí již řadu let.

Rozhodněte se na základě svých zkušeností. Agent je váš zástupce na zemi, tisíce kilometrů od vás. Proto je důležité vybrat si osobu nebo společnost, které budete důvěřovat a která vám nejen ukáže nemovitosti a zajímavosti, ale  také  vám pomůže vytvořit osobní strategii v závislosti na vašem úkolu.  Zároveň, pokud jste se rozhodli investovat do zahraničních nemovitostí, znamená to, že již máte vlastní nashromážděné zkušenosti a obchodní intuici.

Novostavba nebo prodej?

Sekundární nemovitost je vhodná pro ty, kteří ji chtějí rychle začít pronajímat a vydělávat peníze téměř ihned po koupi. Rychlé spuštění zařízení je nespornou výhodou investičního bydlení.  Takové bydlení však méně nabývá na hodnotě a možnost vydělat si peníze je téměř výhradně na nájemném. Zároveň je vedlejší nemovitost v dobré lokalitě a v průběhu let neklesá na ceně, což je také výhoda.

Výhodou novostavby je, že do dokončení stavby se cena nemovitosti zvýší o 10-20 %, a to i přesto, že ve fázi výstavby investujete  ve splátkách pouze  25-40 % vlastních prostředků. Nové bydlení vždy přitahuje pozornost turistů s přihlédnutím k moderním technologiím a stavebním standardům, takže je snazší jej pronajmout. Díky tomu můžete časem vydělat peníze jak na zvýšení hodnoty, tak na nájemném.

Mimochodem, je třeba poznamenat, že ve Španělsku je zvykem pronajímat zrekonstruované apartmány. Proto, když obdržíte klíče, stačí si objednat nábytek a pověsit závěsy. Zajistíme pro vás kompletní přípravu nemovitosti k pronájmu, včetně případných služeb projektanta.

Proč je výhodné investovat do nové budovy ve Španělsku?

Zeptejte se kteréhokoli developera v SNS na postup při placení za nemovitost. Odpovědi vás nepřekvapí rozmanitostí: "Zaplaťte 100 % nákladů a počkejte tři roky, než bude stavba dokončena." Pokud si plánujete půjčit, budete po celé tyto tři roky splácet hypotéku, zatímco bude stavba v plném proudu.

Ve Španělsku je situace  úplně jiná a stojí za to toho využít. Podle zákona nesmí developer přijmout 100% platbu až do dokončení výstavby a uvedení domu do provozu. Proto ve fázi výstavby kupující zaplatí 25-40% nákladů na nemovitost. Tato částka je zpravidla vyplácena v bezúročných splátkách  po dobu až 6 měsíců. A teprve poté, co je objekt postaven, uveden do provozu, jsou vypracovány všechny dokumenty a developer dokončí opravy v bytě,  musí kupující zaplatit zbytek částky. V tomto okamžiku se kupující rozhodne, zda bude platit z vlastních prostředků nebo hypotékou. Hypotéku začnete splácet až od data transakce.

V den transakce kupující provede konečnou platbu developerovi, obdrží klíče a může se okamžitě nastěhovat do svého nového domova.

Tedy:

1. Investor investuje ve fázi výstavby pouze 25-40 %, nikoli 100 %.
2. Nenastává situace, kdy je dům ještě ve výstavbě a kupující již splácí hypotéku.
3. Získáte byt zcela připravený k nastěhování s rekonstrukcí, kuchyňským nábytkem a spotřebiči a také veškerými instalatérskými pracemi
4. Ve svém domě nebo bytě bydlíte od prvního dne poslední platby.