Podatek od nieruchomości w Hiszpanii

Dzięki ciepłemu klimatowi, rozwiniętej infrastrukturze i przemysłowi, Hiszpania jest niezwykle atrakcyjnym miejscem do życia i prowadzenia biznesu. Ze względu na te zalety wielu obywateli myśli o zakupie własnej nieruchomości w tym kraju – mieszkalnej lub komercyjnej. Państwo daje taką możliwość nie tylko obywatelom kraju, ale także obcokrajowcom, ale potencjalni nabywcy muszą dokładnie obliczyć wszystkie koszty. Składają się one z wartości samej nieruchomości oraz podatku od nieruchomości w Hiszpanii, który nazywa się IBI.

Opodatkowanie nieruchomości w Hiszpanii

Ten rodzaj opłaty skarbowej pobierany jest od osoby, która jest właścicielem nieruchomości od dnia 1 stycznia roku sprawozdawczego. Podatnikiem mogą być zarówno rezydenci (osoby mieszkające w Hiszpanii na stałe), jak i nierezydenci, ale stawka podatku dla nich jest znacznie inna (nierezydenci będą musieli zapłacić więcej). Zgodnie z obowiązującym prawem tego kraju stawka podatku waha się od 0,4-1,1% wartości katastralnej mieszkania. Warto doprecyzować, że cena katastralna jest znacznie niższa od ceny rynkowej, więc kwota odliczeń podatkowych jest stosunkowo niewielka (zwłaszcza jeśli porównamy ją z innymi krajami europejskimi).

Podatek od zakupu nieruchomości

Kwota, którą będziesz musiał zapłacić, zależy od rodzaju transakcji z nieruchomością mieszkalną lub komercyjną. Najczęstszą operacją jest zakup domu lub mieszkania w Hiszpanii, w takim przypadku właściciel będzie musiał zapłacić 2 podatki od zakupu nieruchomości w Hiszpanii. Jednym z nich jest lokalny odpowiednik rosyjskiego podatku VAT, który wynosi 10% kosztów. Nabywcy metrów kwadratowych w tym kraju są również obciążani opłatą skarbową, której wielkość, w zależności od czynnika regionalnego, waha się od 0,5 do 1,5%.

Należy zaznaczyć, że kupując nieruchomość na rynku wtórnym, właściciel musi uiścić opłatę za przeniesienie własności (ITP), której wysokość wynosi 6-10%. W tym przypadku brany jest również pod uwagę czynnik regionalny. Na potwierdzenie możemy przytoczyć wielkość zakładu w różnych częściach kraju:

• Walencja – 10%;
• Wyspy Kanaryjskie -6,5%;
• Madryt – 6%;
• Katalonia – 10%.

Aby nie pomylić się przy obliczaniu kwoty, możesz skorzystać z usług konsultantów.

Powyższe odliczenia dotyczą zakupu domu za gotówkę, ale ponieważ metry kwadratowe w tym kraju nie są tanie, większość kupujących musi zaciągnąć kredyt hipoteczny. Nabywca domu z kredytem hipotecznym musi liczyć się z następującymi płatnościami:

• Opłata skarbowa (AJD, IAJD) pobierana jest przy zawarciu umowy kredytu hipotecznego, opłata wynosi 0,1-2%.
• Niezależna wycena wartości nieruchomości – średnio kwota wpłaty wynosi 200-500 euro.
• Opłaty rejestracyjne i notarialne – wysokość tej wpłaty uzależniona jest od wysokości pożyczki.
• Ubezpieczenie – ta klauzula jest obowiązkowa.

Warto zaznaczyć, że składka ubezpieczeniowa odprowadzana jest bezpośrednio do banku, który pełni rolę pośrednika między kredytobiorcą a ubezpieczycielem.

Podatki od sprzedaży nieruchomości

Jeśli jesteś właścicielem domu, mieszkania lub domu, być może będziesz musiał sprzedać nieruchomość. Metry kwadratowe mogą sprzedawać zarówno zwykli obywatele, jak i deweloperzy. Żadne z nich nie musi jednak płacić lokalnego ekwiwalentu podatku VAT, a także podatku od przeniesienia własności nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że sprzedawcy są całkowicie zwolnieni z obciążeń fiskalnych.

Sprzedaż metrów kwadratowych w Hiszpanii wiąże się z obowiązkową wypłatą zysków kapitałowych. Są to odliczenia od różnicy między ceną sprzedaży i zakupu, kwota odliczenia wynosi 19-24% zysków kapitałowych. Dokładna wielkość zakładu zależy od różnicy między ceną kupna i sprzedaży:

• do 6 tys. euro – 19%;
• od 6 do 50 tys. euro – 21%;
• powyżej 50 tys. euro – 24%.

Warto zauważyć, że przy sprzedaży nieruchomości domyślnie potrąca się nierezydentom 3% na pokrycie zysków kapitałowych. 

Jakie podatki płaci właściciel nieruchomości?

Obciążenie fiskalne jest przewidziane nie tylko za kupno i sprzedaż, odliczeń muszą dokonać również właściciele metrów kwadratowych.

W szczególności muszą uiszczać roczną opłatę komunalną. Jej wysokość ustalana jest przez władze lokalne, wysokość odliczeń zależy również od wartości katastralnej nieruchomości. Podatek ten wynosi 0,4-1,1%.

Jeśli masz już własne mieszkanie, możesz na nim dobrze zarobić poprzez wynajem, ale musisz zrozumieć, że wynajem mieszkania w Hiszpanii wiąże się również z odliczeniami podatkowymi. Dla nierezydentów podatek ten wynosi 24%, a dla rezydentów 19%. Należy pamiętać, że jest on pobierany od dochodu z wynajmu, po odliczeniu kosztów utrzymania (media, koszty utrzymania windy, basenu, terenu zielonego).

Co się stanie, jeśli nie zapłacisz podatków?

W sumie gromadzi się dość imponująca kwota, więc niektórzy właściciele chcą zaoszczędzić pieniądze, nie płacąc podatków. Warto od razu przed tym ostrzec, ponieważ wobec sprawcy natychmiast zostaną zastosowane surowe środki. W szczególności za niepłacenie podatków sprawcy grozi wysoka grzywna. Gmina może odzyskać brakującą kwotę w sądzie, blokując kartę bankową właściciela, ponadto organ sądowy może zakazać podatnikowi przeprowadzania transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii.

Jeśli dług jest zbyt duży, nieruchomość może zostać odebrana właścicielowi na rzecz gminy. Oznacza to, że nie będziesz w stanie zaoszczędzić pieniędzy, nie płacąc podatków, stracisz tylko swój majątek. Z drugiej strony zdyscyplinowani podatnicy mogą liczyć na dobry zysk nie tylko ze względu na dochody z najmu, ale także ze względu na wzrost kosztu metrów kwadratowych (nieruchomości w Hiszpanii uznawane są za aktywa płynne, dlatego często kupuje się je w celach inwestycyjnych). W celu uzyskania maksymalnego zysku przy minimalnych kosztach zaleca się kontakt ze specjalistami, którzy doradzą w zakresie specyfiki ustawodawstwa podatkowego tego państwa.